Эксперты и девелоперы нашли подход к «серому поясу»

Освоение «серого» (промышленного) пояса Санкт-Петербурга – лучший и, возможно, единственный путь решения всех основных проблем Петербурга, от жилищной до экологической. Такая идея связала участников круглого стола “«Новый Петербург» и пространство «серого пояса»”, прошедшего в Российской Академии художеств.

Дискуссия, организованная медиахолдингом РБК и порталом «Петербург 3.0» совместно с ЦСР «Северо-Запад», Гильдией управляющих и девелоперов и другими партнерами, открыла цикл мероприятий, которые проходят в октябре – ноябре 2012 года в рамках IV общегородского форума «Будущий Петербург». Мероприятия форума тематически и жанрово разбиты на две части. Помимо дискуссий в программу включен особый формат мозгового штурма – архитектурный и девелоперский форсайт, посвященный анализу конкретных проектов в «сером поясе».

«С одной стороны, Петербург все больше сталкивается с проблемой дефицита пространства для развития, – объяснила актуальность заявленной темы руководитель проекта «Будущий Петербург» Елена Кром, – с другой – значительная часть городской территории фактически выведена из развития, не используется».

Разговор о масштабности проблемы «серого пояса» продолжил замруководителя департамента оценки Института проблем предпринимательства Алексей Шаскольский. По его данным, загрузка предприятий, в промзонах Петербурга сегодня составляет в среднем 35%, оборудование на этих предприятиях изношено на 60-70%. «При этом, – продолжил эксперт, – если в среднем европейском городе промышленные предприятия занимают около 10% общей площади города, то в Санкт-Петербурге на «серый пояс» приходится более 40% территории». Промышленные объекты, резюмировал Шаскольский, давно не выполняют свою историческую функцию, однако по-прежнему являются фактором, усугубляющим транспортные проблемы: 82% экономически активного населения проживает на окраинах, но 45% рабочих мест сосредоточено в центре.

Еще некоторые цифры, иллюстрирующие потенциал «серого пояса», озвучил генеральный директор компании PETERLAND Юрий Зарецкий. «В Петербурге около 60 промзон, половина из которых подлежит преобразованию, – привел Зарецкий данные исследования, проведенного его компанией. – Это порядка 6 тыс. га. На сегодня доля преобразованных территорий составляет не более 8% от возможного, активный редевелопмент идет в 6-7 зонах».

Дальнейшая дискуссия коснулась вопроса о том, как именно, с точки зрения градостроения, следует осуществлять редевелопмент «серого пояса». Как заметил архитектор Никита Явейн, стереотипный подход, предполагающий полный снос промышленных построек, далеко не всегда оптимален. Явейн сослался на опыт целого ряда городов Европы, где здания бывших заводов зачастую не сносятся, а используются под новые функции, причем, как правило, смешанные – офисные помещения, жилая недвижимость, музеи и гостиницы. «Таких примеров много во Франции, Италии, Финляндии и Великобритании, – продолжил Никита Явейн. – Везде наблюдается одна тенденция – снос фасадов – минимальный, и очень свободный, творческий подход к перепланировке». Задача, подчеркнул эксперт, – найти оптимальный (как эстетически, так и экономически) вариант использования промышленных построек.
На вопрос о том, означает ли это, что «серый пояс» может стать территорией компромисса между старым и новым городом, Явейн ответил: «Должен быть, но у нас нет механизмов для реализации этой идеи».

Участники дискуссии сошлись в том, что применительно к Петербургу главная проблема – точечный редевелопмент «серого пояса», отсутствие единой концепции развития промышленных зон. «Надо понимать, что «серый пояс» – это не сумма промышленных зон, – выразил эту мысль заместитель генерального директора ЗАО «Петербургский НИПИград» Михаил Петрович, – это территория вокруг центра города». Эту мысль поддержал гендиректор ЗАО «Найт Фрэнк Санкт-Петербург» Николай Пашков. «Сегодня все проекты в «сером поясе» – это проекты частных девелоперов, – констатировал Пашков. – Развиваются только территории с явным коммерческим потенциалом, который есть далеко не у каждой промзоны. В итоге мы получим несбалансированное развитие – многих функций будет не хватать».

Бизнес способен «выесть изюм из бублика, – согласился Алексей Шаскольский, – но без активной поддержки государства он проблему «серого пояса» не решит». Более радикально эту мысль сформулировал эксперт Гильдии управляющих и девелоперов Борис Юшенков: «Девелоперы не просто «выедают изюм» – они вбивают гвозди в городскую ткань». Чтобы избежать данного сценария, подчеркнули эксперты, государство должно само действовать в логике девелопера.

О том, что это может означать на практике, рассказал замгенерального директора по градостроительной деятельности Института территориального развития Владимир Аврутин. «Нужна долгосрочная стратегия развития города, – предложил эксперт. – И она должна быть отражена в генплане 2015 года». Рассуждая о ключевых приоритетах, которые должны быть обозначены в стратегии, Аврутин подчеркнул: «Промышленности в центре быть не должно, об этом нужно прямо заявить и подкрепить это соответствующими налоговыми (не административными) стимулами».
Тему роли государства в преобразовании «серого пояса» продолжил вице-президент, управляющий директор Банка ВТБ Александр Ольховский, который отметил, что задача первого этапа – консолидировать территории, которые сегодня раздроблены между огромным количеством собственников. «Нужно определить оптимальный размер территории, которая может находиться в руках одного девелопера», – продолжил свою мысль Ольховский и подчеркнул: «Роль государства в решении данной задачи – ключевая. Если ее не решить, то все замыслы о комплексной реновации так и останутся замыслами».

Вторым этапом, по мнению Александра Ольховского, должна стать разработка комплексной стратегии развития той или иной территории. Задача государства здесь состоит в том, чтобы обозначить ключевые приоритеты, которые станут ориентиром для девелоперов. «Не нужно работать с отдельно взятыми зданиями, – резюмировал Ольховский. – Это неправильно. Нужно работать с территориями».

Преобразование промышленных зон не должен означать, что Петербург отказывается от развития промышленности. Такую точку зрения высказал управляющий партнер АйБи ГРУПП, вице-президент Гильдии управляющих и девелоперов Сергей Игонин.

«У Петербурга нет никакого постиндустриального будущего – мы на этот поезд уже опоздали, – пояснил он свою мысль. – Я убежден, что промышленное развитие – это будущее Петербурга. Поэтому мы должны определиться: какая промышленность нужна городу и сколько ее должно быть. И только после этого можно решать судьбу промышленных зон». «Серый пояс» – это колоссальный потенциал для развития самых разных функций, – добавил Игонин. – Но реализовать его без участия государства по определению невозможно».

Обсуждение показало, что сегодня в Петербурге одновременно существуют два способа восприятия проблемы «серого пояса». С одной стороны, огромные неэффективно используемые городские территории – это гигантский клубок проблем, решение которых хочется отложить еще на несколько лет. С другой стороны, промзоны, многие из которых находятся на потенциально дорогой земле и в редевелопменте которых власть и бизнес концептуально ничем не ограничены, являются своего рода подарком судьбы. Пока в Петербурге явно превалирует первая точка зрения. Однако мнения, высказанные участниками круглого стола, говорят о том, что процесс изменения восприятия уже начался.

Дискуссия продолжилась в формате форсайта, участники которого обсуждали практические подходы к реализации сформулированных на круглом столе идей. «Проекты, которые мы рассматриваем в ходе форсайта, должны показать, что у нас есть возможность практического решения важных для города проблем, – объяснил суть мероприятия генеральный директор Института урбанистики Антон Финогенов. – Иными словами, эти проекты имеют стратегическое значение – они должны показать, что у города либо есть перспектива, либо ее нет».

Публикации о форсайт-сессиях читайте в ближайшие дни на сайте spb.rbc.ru и портале spb30.ru