Строительный рынок Петербурга: без отскока, но с политикой

Дата:
09.06.2015
Строительный рынок Петербурга: без отскока, но с политикой

Спрос на жилье уже никогда не вернется к докризисному уровню, говорят эксперты

Многие участники строительного рынка и эксперты утверждают, что спрос и цены на первичном рынке уже никогда не вернутся к докризисному уровню, и все большее значение для него будет иметь внешняя политика России. Такое мнение высказали участники круглого стола «Строительный бизнес и город во время кризиса. Коррекция стратегий и проектов», состоявшегося на днях в рамках летней сессии 2015 года ежегодного форума РБК «Будущий Петербург».

Без отскока

«У кризисов 1998 и 2008 годов был отскок. Сейчас отскока не будет, — уверен директор компании «Конфидент» Петр Кузнецов. — В этом самое большое отличие нынешнего кризиса от всех предыдущих. И вообще, это не кризис — это новые условия жизни». Генеральный директор ГК «Ханса» Олег Барков подхватил мысль: «При тех кризисах быстро отскочили, быстро пропал страх, цены восстановились, объемы поползли вверх, все стало хорошо: снова дорогие машины, белые яхты и прочее. Сегодня так уже не получится. Никакого отскока не будет».

Отрицая «отскок», участники рынка явно имеют в виду, что не восстановится конъюнктура — упавший на 40% спрос и фактически замороженные 75% заявленных ранее жилищных проектов. Однако в приводимых аргументах явственно просматриваются признаки системного кризиса отрасли. «В какой-то момент произойдет насыщение рынка, — говорит генеральный директор ЗАО «Найт Фрэнк Санкт-Петербург Николай Пашков. — Не только деньги на рынке закончатся, поскольку доходы населения не растут, но физически люди закончатся, которым нужно жилье. Уже сейчас наблюдается перепроизводство. А на рынке аренды уже падают ставки».

Поддержать спрос могло бы снижение издержек застройщиков и, соответственно, если и не снижение цен, то хотя бы замедление их роста. Но многие участники рынка считают этот путь тупиковым. «Инвестирование в недвижимость становится все менее интересным даже для физических лиц, которым надо просто сохранить деньги», — уверен Н.Пашков. И по этой причине, добавляет шеф-редактор газеты «Недвижимость и строительство Петербурга» Дмитрий Синочкин, доля покупателей жилья, которых обычно называют «частными инвесторами», радикально сокращается — поскольку не только заработать, но уже даже и сохранить деньги при перепродаже квартир становится трудно, а люди предпочитают «хоть что-нибудь спасти».

В невосстановимом падении спроса уверен и П.Кузнецов: «Завтра будут хуже, чем сегодня, а послезавтра — хуже, чем завтра. Наступает новая реальность, к которой нам всем придется привыкать. Я уверен, что мы приходим к ситуации достаточно сильного, на 10 — 15%, ежегодного сжатия рынка. Это вызов, при котором мы еще никогда не жили. Маржинальность строительного бизнеса сократится в полтора раза — и управлять компанией в такой ситуации будет страшно тяжело. Придется менять и стратегии, и методы управления». Он уверен, что развивать бизнес традиционными методами, в частности, строя финансовые «пирамиды», уже не удастся.

Новый рынок

в связи с этим О.Барков говорит о необходимости смены форматов из-за «определенного тупика в развитии бизнеса»: «Все тенденции последних десяти лет привели к вырождению форматов, которые предлагаются на рынке, когда закладываются дома, полностью состоящие из микроскопических однокомнатных квартир. Тенденция к уменьшению площади квартир и снижению цен имеет свой предел. Рано или поздно произойдет качественное изменение». «Безусловно, надо в первую очередь менять качество девелопмента в пользу более эффективного», — считает и гендиректор «ЮИТ Санкт-Петербург» Михаил Возиянов.

«Я считаю, что время настоящего бизнеса начинается только сейчас. Наш бизнес из крайне привлекательного становится малорентабельным. Постоянное снижение себестоимости не может не привести к тому, что бизнес перестанет быть интересным для тех, кто хочет быстро заработать. Изменится конкурентная среда. Залетные уйдут с рынка. Останутся только самые профессиональные игроки. И дома, которые будут строиться в 2020 году, я думаю, будут серьезно отличаться от нынешних, которые назовут «слезами капитализма»», — прогнозирует О.Барков.

Выживут те, кто сумеет быстро освоиться с новой реальностью. И П.Кузнецов такие компании уже видит: «Сегодня есть компании, которые идут против main stream — не пассивно ждут отскока, как большинство, а ведут себя очень активно — выходят на новые рынки, пытаются находить инновации в сфере управления, в производстве, в продажах и т.д. Это единственно правильное поведение в нынешней ситуации». М.Возиянов подтверждает необходимость модернизации: «Должно быть большее разнообразие опций. Покупатель должен влиять на планировочные решения, на пакеты отделки, класс продукта внутри одного здания. То есть, фактически индивидуализация каждой квартиры. Это достаточно сложно, если объекты большие — это совершенно другой производственный процесс. Но это неизбежно. Без этого мы в Петербурге не выживем».

Эти и другие аргументы подобного рода подтверждают главную мысль, которую О.Барков сформулировал так: «Мы переживаем не кризис, а переход в новое качество. Происходит глубокий эволюционный переход, который назревал давно. У нас были 15 лет экстенсивного развития, и этот период завершен».

Д.Синочкин развил эту мысль и подвел концептуальную базу: «Мы прощаемся с тем рынком, который был до сих пор, — утверждает он. — Спрос этого рынка подпитывался капельками нефтегазовой ренты. Даже третий подрядчик «Газпрома» мог хорошо жить, его сотрудники покупали машины и квартиры. Больше такого благолепия не будет. Но мы ничего, кроме нефтегазового сырья, предложить мировому рынку не можем. Никакого серьезного импортозамещения у нас нет и не предвидится в ближайшее время. А вдобавок у нас теперь ежегодно будут происходить пару глобальных событий, которые будут снижать покупательскую способность населения на 20 – 30%. Ресурсов практически не осталось. Есть, конечно, мозги, но, учитывая судьбу Фонда Зимина и другие подобные истории, они уже в массовом порядке принимают адекватные решения».

Если будут стрелять

Усиливающееся влияние на строительный рынок чисто политических факторов отмечало на круглом столе неожиданно много его участников. «Существует очень серьезный риск срыва в по-настоящему кризисный сценарий. Я имею в виду политику. Любое обострение ситуации на Украине может аукнутся в нашей экономике. Если там начнут очень сильно стрелять, то нам может быть очень плохо», — говорит О.Барков.

Даже консерваторы-оптимисты, рассчитывающие на скорое восстановление рынка, оговариваются, что перспективы очень сильно зависят от политической ситуации. «В дальнейшем состояние рынка будет больше всего зависеть от макроэкономической и политической ситуации», — признает председатель правления ГК «РосСтройИнвест» Игорь Креславский.

«Надеемся на политическую стабилизацию — что глобальных событий, вроде новых санкций, не будет», — говорит М.Возиянов.

На Смольный рассчитывать не приходится

Что касается роли властей, то ситуация тут, судя по высказываниям участников круглого стола, довольно безнадежная. «Три месяца назад мы подписали с администрацией Петербурга соглашение об основных принципах добросовестной работы на рынке жилищного строительства, — напоминает вице-президент, генеральный директор НП «Объединение строителей СПб» Алексей Белоусов. — В нем, помимо обязательств застройщиков, есть и обещания власти по поддержке строительных компаний в условиях кризиса. Среди них — налоговые каникулы, отсрочки по уплате инфраструктурных платежей и многое другое. Застройщики рассчитывали на увеличение бюджетных ассигнований на строительство соцобъектов и даже на возможный отказ от концепции стопроцентной оплаты бизнесом строительства соцобъектов». Важнейшей мерой поддержки строительного бизнеса должно было стать сокращение административных барьеров в соответствии с «дорожной картой», которая была разработана два года назад.

«Однако ни одна из мер, которые предлагали застройщики, до сих пор не реализована, — утверждает А.Белоусов. — Ни в один нормативный акт не внесено никаких изменений. Даже в порядок подготовки проектов планировки территорий — хотя губернатор давал поручение КГА реализовать принцип единого окна при подготовке и согласовании проектов ППТ. Поэтому улучшение инвестиционного климата в Петербурге для бизнес-сообщества остается пока мечтой. Думаю, что на Международном экономическом форуме в очередной раз отрицательно оценят и сам инвестиционный климат, и административные барьеры, опускающие наш город ниже ватерлинии».

Политика полумер

На неспособность властей поддержать строительный рынок по сути указывает и генеральный директор PETERLAND Юрий Зарецкий: «Городские власти пытаются принимать какие-то меры – предлагают сократить для девелоперов нормы по количеству мест в школах, но при этом сократили финансирование городского строительства на 11 млрд рублей. На федеральном уровне есть движение по ипотеке, рассматривается вопрос о разрешении девелоперам начинать работы до получения разрешения на строительство. Но это все полумеры, а в целом кардинальных структурных сдвигов, которые могут изменить ситуацию, пока не заметно, так что больших поводов для оптимизма я не вижу».

Он считает, что главный фактор выживаемости строительного рынка — наличие денег у населения. А это напрямую зависит от состояния экономики. «Пока роста цен на нефть не предвидится. А где нам, по большому счету, еще взять деньги? Так что пока все зависит от того, сколько денег остается в Резервном фонде, — говорит Ю.Зарецкий. — Мы уже проели половину. Остальное проедим года за два, как утверждает министр Силуанов. Пока деньги есть, спрос на недвижимость остается, хотя и продолжит снижаться. Потом спрос упадет совсем, а за ним и строительный рынок. Так что, если мы не будем заниматься кардинальными изменениями в экономике, нас всех ждут тяжелые времена. Хотя отдельные компании смогут жить неплохо некоторое время — за счет квалифицированного менеджмента, хороших запасов, качественных локальных стратегий». «Качественные локальные стратегии могут помочь отдельным фирмам, но не всей отрасли в целом», — соглашается Д.Синочкин.

Вера китайцев

Директор по консалтингу «Балт-Аудит-Эксперт» Леонид Ивановский разделяет общее настроение: «Нам, конечно, нужно менять модель развития. Еще и потому что городу нужны уже не столько квадратные метры, сколько среда обитания. Но это невозможно сделать только силами застройщиков — нужны еще усилия городских властей. А власти продекларировали красивую стратегию, но постепенно отходят от ее реализации, не исполняют свои обязанности по созданию инфраструктуры, сбалансированному развитию города. Сначала было продекларировано создание девяти зон экономического развития. Сейчас де-факто осталась только Южная экономическая зона, но все идет к тому, что и ее, скорее всего, не будет».

«Россия сейчас стоит перед такими же вызовами, какие были у Китая в 1989 году, после событий на площади Тяньаньмэнь. За прошедшие годы китайцы усвоили уроки, преодолели мировой остракизм и стали одной из ведущих стран мира. Сейчас они уверены, что Россия тоже справится с аналогичными проблемами, — утверждает генеральный директор ООО «Хуа Жэнь Девелопмент Сити» Елена Морозова. — И они в этом уверены, как мне кажется, гораздо больше, чем мы сами».

Форум «Будущий Петербург» – ведущая дискуссионная экспертная площадка, где обсуждаются проблемы современного Петербурга и предлагаются эффективные механизмы городского развития. В 2014 году форум впервые проходил в статусе официального мероприятия Международной недели урбанистики «Urban Week». Организатор форума — РБК Санкт-Петербург. Генеральный партнер летней сессии форума «Будущий Петербург 2015″ – Банк ВТБ, партнеры сессии – BIOCAD, ГК «РосСтройИнвест».