Объединение, ответственность, обдуманность и открытость: как городу развернуться на пути в гетто

Дата:
26.03.2015
Объединение, ответственность, обдуманность и открытость: как городу развернуться на пути в гетто

Прогрессивный девелопмент в городе закончился, не успев начаться, — к такому неутешительному выводу пришли участники круглого стола «Прогрессивный девелоперский проект как драйвер развития городской среды», организованного РБК в рамках проекта «Будущий Петербург».

Кризис и непродуманная градостроительная политика Смольного остановили проекты, которые могли бы стать образцами новой городской среды и запустить изменения в градостроительной сфере Петербурга. Прогрессивный девелопмент в городе закончился, не успев начаться. К такому неутешительному выводу пришли участники круглого стола «Прогрессивный девелоперский проект как драйвер развития городской среды», организованного РБК в рамках проекта «Будущий Петербург».

Чтобы остановить скатывание города в бесконечные гетто, нужна четкая градостроительная политика властей. Меры в рамках такой политики априори непопулярны среди застройщиков. Чтобы власти решились противостоять строительному лобби, на них должна воздействовать более мощная сила. Например, угроза массовых протестов населения, на которые обратит внимание федеральное руководство. Альтернатива «революции в Шушарах» может быть найдена в объединении усилий профессионального сообщества, которое предложит свои рекомендации по развитию города.

Амбиции в прошлом

Прогрессивные девелоперские проекты, определяющие развитие городской среды вокруг себя, в Петербурге закончились. Все примеры, которые приводят эксперты — будь это реализованные проекты либо оставшиеся на бумаге — были задуманы три и более года назад. Так, гендиректор Института территориального планирования «Урбаника» Антон Финогенов упомянул «Новую Голландию», «Невскую Ратушу», «Набережную Европы», из жилья — «Риверсайд», «Лондон-парк», первоначальную идею проекта комплексного освоения «Семь столиц».

«Это был пик рынка, пик ожиданий, пик настроений», — .напомнил гендиректор «Ханса СПб Девелопмент» Олег Барков. Реализация этих проектов пришлась уже на спад этих настроений. К тому же многие из значимых проектов представляли собой амбиции города, а сегодня Смольный не будет начинать новые амбициозные проекты.

В любом случае, как отмечают эксперты, несколько прогрессивных проектов не стали драйвером для всего рынка, оставшись каплей в море на фоне массовой застройки. Качество строительства в рамках отдельных проектов, возможно, улучшилось. «Конструктивные схемы хорошие, материалы добротные, выросло качество культуры производства работ», — признал управляющий партнер ОАО «КБ ВиПС» Вячеслав Семененко. Но качество среды, в которую вписаны эти объекты, постоянно ухудшается — растет плотность застройки, увеличивается нагрузка на инфраструктуру.

«Если уплотнительная застройка 90-х и 2000-х «затыкала дыры» и сильно не влияла на качество среды, то территории, которые спланированы сегодня, сильно уступают спланированным в советское время», — отметил В.Семененко.

При этом, по сведениям доцента кафедры архитектурного проектирования СПбГАСУ Владимира Линова, в городе существует около 70 утвержденных проектов планировки, по которым еще не начато строительство, и параметры, которые в них заложены, приведут к еще большему ухудшению качества среды.

Сверхдоходы как драйвер спроса

В парадигме свободного рынка эта проблема не решается. Девелопер, как любая коммерческая организация, занимается извлечением прибыли, а массовый покупатель пока смотрит, в основном, на цену или, максимум, на качество строительства дома. В качестве примера В.Семененко привел проект «Семь столиц», одним из инициаторов которого был, когда работал в Setl City. «Это был один из первых миллионников, и нам казалось, что недостаточно сделать просто фасадики и благоустройство, надо дать какую-то комплексность. А ровно через дорогу другая компания задешево реализовывала проект с плотностью, в 2,5 раза превышающую нашу», — рассказал он о причинах отказа от первоначального замысла.

Что происходит с недвижимостью с точки зрения рынка, довольно жестко обрисовал исполнительный директор МФК «Лахта центр» Александр Бобков. «Мы приходим в соответствие между тем, как мы зарабатываем, и как мы живем. До этого был период, когда перераспределялись сверхдоходы, и спрос порождал качественную строительную услугу», — сказал он. Сверхдоходы ушли, уходит и платежеспособный спрос на качество. «По большому счету, жилые пространства в 20-25 метров, которые сейчас предлагаются в массовом сегменте, как раз соответствует реальному заработку и реальной производительности труда в стране», — считает девелопер.

Если свободный рынок продолжит идти без коридора градостроительных правил, город, по мнению М.Кондиайна, скоро пройдет точку невозврата, когда качество среды будет уже не восстановить. В частности, по его мнению, катастрофой станет продолжение работы в моноцентрическом Петербурге.

Похожая история с рыночным спросом на качество, по описанию А.Бобкова, происходит на офисном рынке: компании, чей бизнес соответствуют европейскому уровню, нормально себя чувствуют в офисах высокого класса, но те, которые «случайно попали в европейскую среду», вынуждены искать другие варианты. Впрочем, вице-президент ОАО «Банк «ВТБ» (финансовый партнер бизнес-центра «Невская ратуша») Александр Ольховский сегодня не видит вообще никаких перспектив на рынке офисов. «На офисной недвижимости можно поставить смело крест на ближайшие годы. Надеяться сдать по разумной ставке, которая оправдала бы экономику проекта в А или В классе, не приходится», — заметил он.

Президент и пять Шушар

Эксперты полагают, что в ситуации, когда рынок не способен предъявить платежеспособный спрос на качество, помочь может только четкая градостроительная политика со стороны властей, которой в Петербурге нет. Гендиректор «Архитектурной мастерской Цыцина» Сергей Цыцин отметил, что строительство дорог, сетевого хозяйства мало согласуется с тем, где и как развиваются частные жилые проекты. «Одним из главным драйверов развития территорий является развитие серого пояса, который в отсутствие какой-либо градостроительной политики развиваться не будет», — добавила к этому директор по развитию компании Л1 Надежда Калашникова.

В.Линов посетовал, что у города несколько лет не было главного архитектора. Олег Рыбин, по его словам, не в счет, поскольку ничего существенного на этом посту не сделал. В связи с этим эксперт возлагает надежды на нового главного архитектора города Владимира Григорьева.

Первым шагом в сторону улучшения, по мнению А.Финогенова, должны быть четко прописанные в генеральном плане бюджетные обязательства города о том, что в таком-то году будет обеспечено строительство стольки-то квадратных метров на конкретной территории, для чего будет построено, к примеру, 3 км дорог и энергоснабжение на 5 гигокалорий. Второе средство — четко прописанные нормы для девелоперов, например, по количеству парковочных мест в зависимости от метража.

С точки зрения застройщика, это набор непопулярных мер, говорит эксперт. Чтобы власти решились противостоять строительному лобби, на них должна воздействовать более мощная сила. Например, протесты жителей — тех самых потребителей, которые при покупке не обращали внимание на качество среды. «Даже сейчас проблема Шушар на контроле у президента. А какие выводы на уровне пяти Шушар возникнут?» — отметил, в свою очередь, В.Семененко.

Качество дискуссии

Чтобы не ждать, пока проблема «пяти Шушар» достигнет высших сфер и там преобразится в импульс градостроительной политики Петербурга, эксперты говорят о необходимости объединения усилий разных заинтересованных сторон с целью позитивного давления и на власть, и на девелоперов. А.Бобков включил объединение усилий в принцип «четырех О» для администрации и бизнеса, в который входят также «открытость», «ответственность» и «обдуманность». А руководитель проекта «Будущий Петербург» Елена Кром заметила, что «кризис — подходящее время, чтобы девелоперы, архитекторы, градостроители записали свои мысли относительно пространственной стратегии Петербурга на одной пачке бумаги».

«На конференции в Союзе архитекторов было предложено создать на базе союза некий профессиональный совет по градостроительству в Петербурге с тем, чтобы он вырабатывал рекомендации и по разработке Генплана, и по нормативам, и по другим вопросам», — рассказал, в свою очередь, В.Линов. Как показала практика, подобным советам недостает легитимных юридических оснований влиять на власть. Однако идея о градостроительном совете по времени совпала с назначением нового главного архитектора, на которого архитектурное сообщество возлагает большие надежды.

Мнение эксперта Директор по развитию «NCC Жилищное строительство» Александр Свинолобов:

Для увеличения количества прогрессивных проектов, прежде всего, требуется приведение действующих норм и правил в соответствие с современными реалиями. Сейчас согласование инноваций в жилищном строительстве — это титанический труд, требующий от любого девелопера большого количества дополнительных финансовых и временных ресурсов. NCC потребовалось несколько лет для того, чтобы обосновать и согласовать пилотное использование в «Шведской кроне» поквартирной системы рекуперации только для одной очереди.

Зачастую, развитию городской среды способствуют проекты более высокого ценового сегмента. Но здесь многое зависит от содержания проекта: его архитектурного стиля, наличия общественных пространств, коммерции. Для развития среды обязательно нужны точки притяжения людей: культурные, социальные или деловые. Кроме этого, подобные проекты стимулируют развитие прилегающих территорий, инфраструктуры. Однако бывают и обратные примеры, когда такие проекты создаются изолированно от окружения, и в этом случае они не оказывают никакого позитивного эффекта на городскую среду.