Как быстро продать нежилое помещение

Оглавление:

Как продать нежилое помещение?

Если вы задались вопросом, как продать нежилое помещение, сразу предупредим, что сделать это своими силами отнюдь не просто. Для совершения подобных сделок можно воспользоваться услугами специально подготовленных людей, работающих в агентствах по продаже недвижимости. В случае если вы непременно решили сделать это самостоятельно, основной задачей определим поиск покупателей на данные квадратные метры.

Как правильно продать нежилое помещение?

Когда клиент найден, постарайтесь не потерять его. Для этого, в первую очередь, следует позаботиться о состоянии документов на предлагаемые площади, бумаги должны быть готовы заранее. К таким документам можно отнести паспорта обоих представителей и документ, свидетельствующий о собственности продающей стороны.

Здесь же присутствует выписка, сделанная из кадастрового паспорта продаваемого объекта, договор предварительного характера, основной договор о сделке по продаже и приобретении площадей, акт о передаче и приеме квадратных метров и квитанция по уплате государственной пошлины, необходимой при регистрации бумаг.

Если разобрать пошагово, как продать нежилое помещение, то получится следующая картина. Во-первых, подобной продажей могут заниматься только владельцы помещения, вне зависимости от того, является ли оно жилым или нежилым. Соответственно, если данная площадь вам не принадлежит, ее необходимо оформить на себя. С этой целью обновляются документы технического характера, и осуществляется регистрация прав в госцентре, который занимается процедурами такого рода.

Для осуществления сделки на площадь не должен быть наложен арест, исключаются долги, залоги. Никакому покупателю не нужны ваши обязательства денежного характера. Если вы сделали рекламу объекта продажи, покупатель нашелся, следует взять задаток, дабы не допустить отказа от сделки, и потерять зря время и силы. Составленный договор требуется оформлять у профессионала, интернет не подойдет. Нотариальные конторы сумеют помочь вам соблюсти все требования законодательства.

После того, как произведено подписание всех требующихся бумаг, все вопросы, касающиеся сохранности, обслуживания площади, становятся заботой покупателя, вас эта тема уже не касается. Теперь покупающей стороне потребуется произвести регистрацию своих прав на владение данными квадратными метрами.

Продажа коммерческой недвижимости

В некоторых случаях риелтор сталкиваются с ситуацией, когда необходимо как можно скорее продать коммерческую недвижимость. На практике данный процесс может занимать как минимум несколько недель. Правильно названная цена, яркое объявление о продаже и наличие полного пакета бумаг для продажи – залог быстрой и выгодной продажи.

Что относится к коммерческой недвижимости?

К коммерческой недвижимости относятся любые помещения или здания, в которых физическое или юридическое лицо организовывает деятельность с целью получения прибыли.

В состав коммерческой недвижимости могут входить любые помещения, не связанные с проживанием людей, такие как:

  • объекты нежилого фонда;
  • офисные и торговые площадки;
  • развлекательные центры;
  • цехи;
  • складские помещения;
  • производственные помещения;
  • рестораны и кафе.

Обязательное условие для продажи коммерческого помещения любого типа – продавец должен иметь право собственности не только на саму постройку или офис, но и на земельный участок, на котором данное здание находится. В противном случае, владелец земли может в любой момент принять решение о сносе здания.

Расчет стоимости недвижимости

Первое, что следует сделать – рассчитать стоимость имущества, которое планируется продавать. При этом важно установить адекватную стоимость, не завысить ее. Именно завышенная стоимость – основная причина длительных продаж.

При расчете цены необходимо:

  1. Заранее изучить предложения конкурентов. Сравнить стоимость недвижимости, характеристики объектов. Обратить внимание на условия продажи. Для этого можно использовать информацию с рекламных площадок вашего региона.
  2. Оценить площадь помещения, его состояние, наличие ремонта. Чем больше площадь, чем качественнее ремонт, тем выше цена недвижимости.
  3. Необходимо определиться, на какую аудиторию рассчитана данная недвижимость, что в ней может находиться, а главное – какой доход принести. Во многом, именно срок окупаемости играет роль при продаже.
  4. Найдите дополнительные плюсы вашего здания или офиса – расположение в центре города, наличие парковки, оживленное движение возле офиса. Всё это существенно влияет на цену.

Составление и подача рекламного объявления

После того как цена будет установлена, необходимо подать объявление о продаже. Желательно использовать как можно больше рекламных площадок – Интернет-ресурсов, газет и журналов, телевидение и радио.

Перед подачей объявление необходимо правильно составить. Для этого в нем указывается:

  • адрес объекта;
  • площадь;
  • дополнительные сведения – количество офисов, планировка, ремонт и т.д.;
  • наличие парковки;
  • прикрепить несколько фото как самого помещения, так и окрестностей;
  • указать, для чего может подойти данное помещение – открытия кафе, складских помещений, кинотеатра и т.д.

Например: Продается офисное помещение площадью в 60 м. кв. на третьем этаже бизнес-центра по адресу улица Ленина, д. 34. Косметический ремонт, наличие сигнализации, проводной интернет. Имеется два подсобных помещения по 15 м. кв. и одно основное в 30 м. кв. Рядом с офисом парковка на 5 мест. Фото прилагаются.

Для справок звонить по телефону 0765647345, Владимир Иванович.

Необходимо помнить, что после подачи объявления вам могут звонить потенциальные покупатели, чтобы ознакомиться с условиями продажи и узнать стоимость продаваемого объекта. Скорее всего, они пожелают посетить недвижимость, чтобы оценить все возможные преимущества и недостатки. Обязательно приведите помещение в порядок, уберите все лишнее.

Необходимые документы

Подготовьте все необходимые для продажи документы, чтобы в любой момент не только предъявить их потенциальному покупателю, но и быстро заключить договор купли-продажи:

  • документ о праве владения имуществом;
  • технический паспорт;
  • кадастровый паспорт;
  • квитанция об уплате государственной пошлины;

Все перечисленные документы в последующем передаются покупателю вместе с договором купли-продажи.

Оформления договора купли-продажи

Для заключения сделки по купле-продаже коммерческой недвижимости необходимо составить договор купли-продажи по следующему образцу:

В договоре прописываются следующие данные:

  1. Данные о сторонах сделки – их полные фамилия, имя, отчество, данные паспорта.
  2. Площадь недвижимости, которая является объектом сделки.
  3. Адрес, по которому располагается офис или склад.
  4. Тип.
  5. Этаж.
  6. Стоимость недвижимости, которая указывается в рублях.
  7. В какой форме будет производиться расчет – наличный, безналичный.
  8. Сроки передачи объекта.

После заключения договора купли-продажи также необходимо:

1. Составить акт приема-передачи помещения по образцу:

2. Переоформить все лицевые счета.

3. Переоформить договора на оказание услуг – подачи воды, электроэнергии, газа и т.д.

Оформляется договор в письменном виде и скрепляется подписями с двух сторон. Нотариально заверять документ не требуется.

Для быстрой и выгодной продажи коммерческой недвижимости необходимо правильно рассчитать ее стоимость исходя из площади помещения, ее размещения, наличия тех или иных удобств, ремонта, дополнительных характеристик и ценовой политики в вашем регионе. Затем необходимо составить яркое объявление, содержащее основную информацию об объекте и разместить на доступных рекламных площадках.

Продать любую недвижимость быстро и выгодно, может только хороший риелтор, а о том, как им стать, можете узнать здесь.

Как быстро продать или сдать любую коммерческую недвижимость

Как быстро продать или сдать любую коммерческую недвижимость

В России миллионы квадратных метров коммерческой недвижимости, и их число увеличивается с каждым годом. Торгово-развлекательные комплексы, деловые и офисные центры растут как грибы во время дождя, но… продаются ли они так же быстро, как строятся?

Среда, в которой работают продавцы и арендодатели коммерческой недвижимости

Популярным и самым эффективным каналом для рекламы недвижимости стал интернет , который предлагает необъятные возможности — порядка 200 досок объявлений и порталов недвижимости, ежемесячно привлекающих свыше 30 млн. потенциальных покупателей и арендаторов недвижимости России. Казалось бы, при таком спросе продать и сдать в аренду даже самый неликвидный склад — пара пустяков.

На практике ситуация иная. Продавцы и арендодатели в состоянии охватить не более 5-15 % потенциальных покупателей. Причиной тому ограниченное число ресурсов, которые они используют для своей рекламы. В среднем это 3-5 популярных досок объявлений (Arendator.ru, Яндекс.Недвижимость, Из рук в руки или другие), которые просматривают примерно 10-15 % от общего числа покупателей. Еще 85-90 % рассеяны по оставшимся, в том числе региональным ресурсам.

Такой скромный средний охват рынка связан с техническими особенностями размещения рекламы на интернет ресурсах.

Продавая/сдавая в аренду один объект, владелец или менеджер вынужден проходить долгий рутинный путь: выбор оптимальных досок объявлений, регистрация, размещение объявления (или нескольких объявлений, если сдается несколько помещений в одном здании), отслеживание их эффективности и т.д. Процесс отнимает рекордное количество времени, утомляет и часто неэффективен.

Риелторы, работающие с большим числом коммерческих объектов, сталкиваются с проблемами другого рода. Речь о высокой стоимости разработки файлов особого формата XML, в котором доски объявлений принимают большие базы данных объектов. Разработка одной такой базы обходится в 15-20 тыс. руб. и занимает 1,5-2 мес. Охватить хотя бы 20 популярных площадок могут себе позволить лишь монстры рынка, завладев при этом вниманием не более 40-50 % потенциальных покупателей. Рекламировать же объекты на всех российских площадках не может себе позволить ни один игрок рынка коммерческой недвижимости.

Точнее, не мог до появления Assis.ru — ассистента риелтора и собственника недвижимости, автоматизирующего все вышеописанные рутинные процессы и существенно удешевляющего их.

Чем Assis.ru так привлекает продавцов и арендодателей коммерческой недвижимости?

Особый рекламный сервис, и по совместительству мощный маркетинговый и аналитический инструмент, разработан в «Сколково» в 2012 году. Сегодня количество его пользователей достигло 100 тыс. человек, среди которых десятки риелтерских агентств, крупных застройщиков и частных риелторов. За последний год с его помощью продано и сдано в аренду свыше 10 млн. квадратных метров коммерческой недвижимости.

Этот простой в использовании и невероятно сложный по своей внутренней начинке инструмент играет роль технического переводчика между продавцом и рекламными интернет ресурсами. В его базе находится 120 рекламных площадок по недвижимости России (как Arendator.ru, Avito, Яндекс.Недвижимость, DMIR.ru, Cian.ru, менее популярные и региональные ресурсы). В систему встроена база адресов КЛАДРа со всеми возможными вариантами написания адресов, учтены и регулярно обновляются технические требования площадок к созданию объявлений, что гарантирует пользователю успешную публикацию объявлений.

Пользователь, которому нужно продать сдать недвижимость, один раз регистрируется на Assis.ru и получает личный кабинет. В нем он вносит свои объявления или загружает их с помощью API (система интегрируется с любой CRM) или XML файла, который разрабатывается один раз только под требования Assis.ru, выбирает нужные площадки и активирует один из тарифов. В течение 5 минут после прохождения модерации объявления тиражируются на все выбранные ресурсы, и в течение суток становятся видны покупателям.

Маркетинговый и аналитический инструмент

После публикации в кабинете на Assis.ru появляется первая аналитика по каждому объекту и по каждой площадке. Со временем пользователь видит динамику просмотров, отдачу от каждой площадки, может добавлять/отключать нужные с его точки зрения доски. А также менять/удалять объявления — изменения сразу отражаются на всех ресурсах.

Для риелторов Assis.ru — бесценный маркетинговый инструмент, который дает широкий спектр аналитических возможностей. Делая нужные выборки в отчетах, он видит, какие регионы более перспективны для продажи того или иного типа коммерческих объектов, как люди реагируют на предложение и в каких регионах давать рекламу не стоит вовсе.

Для собственников и риелторов предусмотрены разные тарифы с разными возможностями

Тариф «Обычное размещение» создан для собственников. С его помощью можно создать объявление и автоматически тиражировать его на 55 досок объявлений. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб. в месяц и зависит от количества и качества выбранных ресурсов, а также от числа рекламируемых объектов.

Тариф «XML выгрузка» предусмотрен для риелторов и агентств недвижимости. Это компромиссный вариант для тех, кто хочет работать или уже работает с площадками напрямую, но планирует отдать всю техническую часть на аутсорсинг. С помощью этого пакета пользователь формирует XML под любые выбранные площадки (процесс длится около минуты), получает ссылки на готовые базы и передает их площадкам. Далее Assis.ru обслуживает эти базы, вносит изменения и пр. Стоимость этого тарифа начинается от 300 руб. в месяц и зависит от количества площадок и числа объявлений.

Тариф «Пакетный» также разработан для риелторов и позволяет размещать объявления «под ключ» на 65 досках объявлений. Риелтору достаточно создать объявления вручную на Assis.ru или внести базу данных XML файлом или через API в систему, выбрать площадки и активировать тариф. Assis.ru сам разместит их, оплатит услуги площадок и будет обслуживать базы данных в течение всего срока действия тарифа. Стоимость этого тарифа от 900 руб. в мес.

Для большей эффективности и экономии времени риелторы комбинируют тарифы «XML» и «Пакетный», добиваясь тем самым максимального охвата рынка при минимальных затратах денег и времени. К тому же такая комбинация — немаловажный фактор для рекламы самого риелтора. Продавец скорее обратится к специалисту, способному быстро продать его объект, а не к тому, кто по старинке работает с тремя-пятью площадками и небольшим числом покупателей.

Общим для всех тарифов является непреложное правило — система следит за датой публикации объявлений и автоматически ее обновляет — предложение постоянно остается «свежим».

Таким образом, Assis.ru полностью сместил акценты в понятиях «конкуренция» и «стоимость рекламы» на рынке коммерческой недвижимости. Он уравнял шансы, как крупнейших игроков, так и начинающих продавцов, и дал возможность любому быстро найти клиента при минимальных затратах.

(499) 922-0673 Москва

(812) 339-6168 Санкт-Петербург

8 (800) 555-43-80 Регионы (бесплатный звонок)

Как продать коммерческую недвижимость

Продажа коммерческой недвижимости стоит обособленно в сфере работы с недвижимостью. При работе с этим вопросом следует учитывать множество нюансов, знать основные принципы на рынке коммерческой недвижимости. Как правило, сроки при продаже таких объектов несколько больше, чем при продаже жилого фонда. Но и в этом вопросе есть тонкости, соблюдая которые возможно в более короткие сроки продать объект коммерческой недвижимости.

Что считается коммерческой недвижимостью

Коммерческой считается недвижимость, которая приносит прибыль и используется собственником в коммерческих целях. К коммерческой недвижимости относятся здания, строения, которые могут быть использованы банками, кафе, ресторанами. Кроме того коммерческой недвижимостью считаются все нежилые объекты, такие как цеха, производственные площади.

Коммерческая недвижимость – это обязательно капитальное сооружение. Коммерческая недвижимость является предметом коммерческих отношений, иными словами, ее можно продать, обменять, сдать. На сегодняшний день вложение в коммерческую недвижимость особенно выгодно, потому что она приносит дивиденды, ее можно сдать, выгодно использовать. Вы сохраняете свои деньги и получаете при этом дополнительные доходы. Однако во время кризиса можете как потерять деньги, так и приобрести.

Как продать коммерческую недвижимость

Принципы продажи коммерческой недвижимости практически не отличаются от тех, которые применяются при продаже жилой недвижимости:

  • В первую очередь, при продаже такой недвижимости должна быть правильно определена цена. Для этого продавец должен провести маркетинговое исследование, изучить рынок, просмотреть аналоги и сделать вывод о цене продажи своего объекта. Если цена объекта определена неверно, то объект может просто долгое время не продаваться: при высокой цене на объект звонков от потенциальных покупателей практически не будет. При низкой стоимости объекта продавец теряет возможную выручку.
  • При покупке и продаже коммерческой недвижимости обе стороны оценивают то, что такая недвижимость будет приносить доход. Поэтому до того, как объект будет выставлен на продажу, продавец должен оценить возможный доход от объекта недвижимости, оценить риски при продаже, иметь представление о том, как может быть использована такая коммерческая недвижимость. Вся эта информация будет являться дополнительным инструментом продаж.
  • Важно правильно оценить плюсы и минусы коммерческой недвижимости. В этом вопросе уделяют особое значение расположению объекта, парковочным местам и другим моментам, важным для бизнеса.

В договоре купли-продажи должны быть максимально подробно прописаны все условия продажи объекта коммерческой недвижимости.

Как найти покупателя на объект коммерческой недвижимости

Правильная рекламная кампания – залог быстрой и успешной продажи объекта недвижимости.

После того, как вы определите правильную рыночную стоимость объекта, необходимо сделать эффективную рекламную кампанию.

Для этого нужно:

  • Составить рекламное предложение, в котором очень четко будут прописаны все преимущества объекта и отличие его от конкурентов.
  • Сделать фотографии объекта недвижимости. Желательно, чтобы фотографии были сделаны в светлое время суток, максимально показать на фотографиях плюсы продаваемой недвижимости. Фотография должна вызывать у потенциального покупателя желание купить коммерческую недвижимость.
  • И самое главное – это правильное размещение рекламы. Следует использовать максимальное количество рекламных источников. Для этого используются все доступные интернет-ресурсы, сайты для продажи недвижимости, социальные сети, доски объявлений. Также можно подать рекламу в газеты и другие печатные и прочие рекламные издания вашего региона. На объект недвижимости можно расположить растяжку для более эффектной продажи.
  • Эффективной при продаже таких объектов считается рассылка потенциальным покупателям. При этом можно составить списки таких фирм, агентств недвижимости, занимающихся куплей-продажей подобных объектов.

Для быстрой продажи коммерческой недвижимости особенно важно правильно организовать просмотр. Он должен проходить в светлое время суток. Помещение должно быть убрано, освобождено от лишней мебели, строительного мусора и прочих предметов, затрудняющих просмотр объекта.

Таким образом, при продаже коммерческой недвижимости продавец проходит три основные этапа:

  • Поиск потенциального покупателя.
  • Оформление необходимых для сделки документов.
  • Расчет по сделке купли-продажи.

Как продать склад

При продаже склада следует придерживаться перечисленных нами выше основных правил при продаже недвижимости.

Но и здесь есть нюансы при продаже:

  1. Первое, что следует сделать – это собрать максимальную информацию о продаваемом объекте. Изучить все характеристики, плюсы и минусы. Это поможет составить правильное рекламное предложение. В нем должна быть указана вся основная информация об объекте: расположение, размеры, площадь, коммуникации, инфраструктура, готовность документов. Нужно знать и использовать в рекламе информацию о том, для чего может быть использован склад.
  2. Изучить предложения конкурентов. Владея этой информацией, вы сможете адекватно оценивать свой собственный объект, в зависимости от этого менять цену и избегать того, что объект будет долго находиться на последних строках в рекламных источниках.
  3. Грамотная рекламная кампания. Здесь должны быть максимально использованы все рекламные каналы (газеты и другие печатные издания, телевидение, доски объявлений в интернете, растяжки и баннеры по городу, радио).

Как продать офис

Сделки по продаже офисов встречаются чаще, чем по продаже складов.

Здесь также можно выделить основные этапы продажи:

  1. Перед продажей проводится оценка офиса. Перечисляются все его основные характеристики, определяется рыночная стоимость. Особым преимуществом для офисов является удобная транспортная развязка, инфраструктура. Такие офисы в дальнейшем можно выгодно сдать в аренду или продать. Обращают внимание на готовность документов, состояние офиса, на здание, в котором расположен офис.
  2. Проведение рекламной компании. На этом этапе размещается вся полученная информация в рекламные источники.

Нюансы при подготовке сделки по продаже объекта коммерческой недвижимости

Подготовка к сделке по продаже коммерческой недвижимости очень трудоемкий процесс и требует специальных знаний для ее сопровождения.

В первую очередь, подписывается соглашение, аванс или задаток, в котором прописаны сроки продажи коммерческой недвижимости, штрафные санкции, применяемые в случае одной из сторон невыхода на сделку. Обозначается стоимость покупки объекта недвижимости.

При подготовке договора купли-продажи особое внимание следует уделить порядку расчета: срокам передачи денег, суммам, способу передачи денежных средств. Цена объекта указывается в рублях. В договоре также следует указать условия передачи объекта недвижимости покупателю, указать, будет ли подписываться передаточный акт.

В договоре должно быть прописано основание, на котором объект принадлежит продавцу. Также подробно прописываются данные продавца и покупателя, сроки освобождения и передачи объекта недвижимости.

Как оформить сделку по продаже объекта коммерческой недвижимости

Сделка по продаже коммерческой недвижимости считается заключенной при подписании обеими сторонами договора купли-продажи и регистрации его в соответствующих органах. Также для проведения регистрации на сделку продавец и покупатель должны предоставить документы, удостоверяющие их личность. Продавец должен предъявить документы на собственность, технические документы (кадастровый паспорт, технический паспорта, экспликация на объект). Также на момент сделки заказывается выписка ЕГРП, в которой отражены возможные аресты и обременения на коммерческую недвижимость.

Нотариально заверять документы и договора купли-продажи не требуется. Помимо предоставления документов сторонами должна быть уплачена предусмотренная законодательством государственная пошлина. Рассчитывается на сделке индивидуально. Все документы сдаются в регистрирующие органы, и через установленное законом время договор вступает в законную силу, а стороны получают зарегистрированный договор купли-продажи.

Передача объекта подтверждается подписанием передаточного акта. В нем прописаны характеристики объекта, то, каким объект переходит в собственность к новому владельцу (например, что будет оставлено в офисе или складском помещении).

Покупка коммерческой недвижимости определенно выгодна. Даже в период кризисов, когда сделок по покупке недвижимости очень мало, коммерческая недвижимость может продолжать приносить доход (например, при сдаче площадей в аренду). Выручка от аренды часто превышает суммы процентов по банковским процентным ставкам. В связи с этим коммерческая недвижимость служит предметом внимания для многих инвесторов. В свою очередь, инвесторы должны разбираться во внутренней конъюнктуре рынка, знать, какая недвижимость пользуется спросом и реально оценивать ситуацию.

Как уменьшить налог на доход от продажи нежилого помещения, находящегося менее трех лет в собственности.

Разные есть формы отчуждения недвижимости, включая куплю-продажу. И соответственно -разные налоговые режимы сделок. Консультационные услуги по выбору формы отчуждения и анализу налоговых и/или других последствий как правило, оказывают на платной основе. Такая услуга может быть довольно сложной и длительной — до сделки, во время сделки и после нее (отчетность).

Для того, чтобы применять налогообложение как ИП — помещение должно использоваться ИП для хозяйственной деятельности. Одной только регистрации — не достаточно. Здесь много своих тонкостей. По итогу — может оказаться выгоднее продать как физ. лицо, используя другие схемы оптимизации налогообложения.

Можно продовать свое жилье как ИП.
Не нужно никакого хозяйственного ведения, что за бред.
Определенно можно продавать саое жилье. Для этого нужно открыть коды ИП для оказания услуг риэлторской деятельности, подпункт для продажи собственного недвижимого имущества. ‌‌‌

Коды поищите в интернете‌‌‌

Оба правы. И так, как сказал ладимир, и так, как сказал Станислав, можно выйти на 6% налога. Надо смотреть документы, знать цену продажи, изучить ситуацию в целом, а потом уже давать рекомендации.
А пока добавлю к словам коллег только одно: если этот объект Вы покупали, т.е. он Вам не по безвозмездной сделке достался, то из налогоооблагаемой базы можно вычесть расходы на его приобретение. С остального налог 13%. Если цена продажи равна или меньше цены приобретения, то налоговая база будет равна нулю.
Ну и если взамен жилье будете приобретать в этом же году, то за счет налогового вычета можно будет скомпенсировать до 260 000 налога, если только право на вычет еще не утрачено.

Проверено ЦИАН

Участник программы «‎Работаю честно»

Можно продать с отсрочкой регистрации. А тут варьируйте.

Продажа коммерческой недвижимости

Любая успешная предпринимательская деятельность подразумевает наличие помещения для этого. Однако, успех может смениться кризисом или возникает необходимость подобрать другое место, которое больше подходит для ведения бизнеса.

Возникает мысль – как продать коммерческую недвижимость? Какие нюансы, сложности и затраты? На все эти вопросы ответим в данной статье.

Особенности продажи

Продажа такой недвижимости несколько отличается от операций с квартирами.

Приведем несколько основных отличий:

  1. Сроки осуществления операции. Изначально предполагается, что объект, приносящий стабильный высокий доход продаваться не будет. Бывают исключения, но тогда покупатель находится практически мгновенно. Обычно потенциальный клиент долго и скрупулезно взвешивает все за и против.
  2. Оценка. Сказать, сколько стоит квадратный метр коммерческой недвижимости практически невозможно. На этот параметр влияет расположение, назначение, время постройки. При этом человек которому подходят все параметры, может заплатить цену выше рыночной, а хорошее потенциально помещение не продается даже со скидкой.
  3. Документация. К этому моменту отношение намного серьезнее. Наличие нерегламентированной перепланировки или небольшой пристройки, самовольно проложенные коммуникационные или энергетические сети могут принести много хлопот в будущем с проверяющими органами, а этого не хочет никто. Если такая проблема существует, то в лучшем случае предложат сделать внушительную скидку.
  4. Земля. При покупке квартиры, такой проблемы не существует вообще, но с коммерческой недвижимостью все иначе. Земля под объектом должна находиться в долгосрочной аренде или находится в пользовании по решению местных властей. Если она была выделена под определенную цель, то возведенная коммерческая недвижимость должна соответствовать ей или этот вопрос предварительно урегулирован с исполнительным советом.
  5. Рекламная кампания. Каждое слово в предложении потенциальному покупателю должно говорить о возможной прибыли и удобстве для ведения его бизнеса. Отдельно стоит вопрос транспортной развязки, а в случае розничной торговли – проходимости. Толпы под окном – минус для квартиры и огромный плюс для офиса или торгового помещения.

Как найти покупателей?

Основа успешной продажи – адекватная цена и грамотная рекламная кампания. Оценку лучше поручить профессионалам и ориентироваться на последние проданные объекты на этой территории.

А вот на рекламной составляющей остановимся подробней.

Несколько нюансов:

  1. Наличие предложения, в котором описаны преимущества объекта и положительные отличия от конкурентов. Скромность здесь ни к чему.
  2. Фотографии внешнего вида и внутренних помещений. Делается это в светлое время суток при хорошем освещении. Положительные стороны освещаются подробней.
  3. Рекламный носитель. Простое объявление в газете может помочь только для маленького помещения для индивидуальной деятельности. Ориентироваться нужно на платные специализированные издания, интернет-ресурсы. Эффективно себя проявила адресная рассылка, базу для которой может предложить хорошее рекламное агентство. Баннер непосредственно на здании также не помешает.
  4. Правильно организованный просмотр. Помещение должно быть убрано от мусора и мебели (если только продается не с ней). Приглашать покупателей нужно только днем, желательно присутствовать при этом лично, ведь грамотно ответить на специфические вопросы представитель не сможет.

Как подготовиться к сделке?

Основной составляющей такой подготовки является чистота объекта. Найти человека, который не перепроверит все с помощью специалистов – задача практически невыполнимая (что часто бывает с жилыми помещениями).

Поэтому нужно выполнить несколько шагов, которые избавят от потенциальных проблем при продаже:

  1. Если объект находится в собственности продолжительное время (более 5 лет), то необходимо проверить и исправить кадастровую документацию. Даже самая небольшая перепланировка, хозяйственная пристройка приведет к несоответствию, что обязательно отпугнет солидного клиента.
  2. Подготовить пакет бумаг, подтверждающих законность использования земельного участка под объектом недвижимости. Если земля была когда-то передана в пожизненное пользование или выделена местным советом безвозмездно, то лучше перед сделкой оформить права собственности на нее.
  3. Взять выписку из Госреестра, подтверждающую, что на объект не наложено обременение. А если такое имеется, то подробное описание того, на каких основаниях и за что это было сделано. Хорошая коммерческая недвижимость продается и при наличии небольших ограничений на нее от государства.
  4. Подробно проверить потенциального покупателя. Сегодня это делается следующим образом:
    • выписка из базы юридических лиц на компанию и ее владельца;
    • проверка полномочий отвечающего за сделку. Если есть доверенность, то ее правильность лучше уточнить у выдававшего нотариуса.
  5. Предоставить свой пакет документов опытному юристу для поиска слабых мест. Если исправить их не получается, то проконсультироваться, на сколько это может отразиться на цене. Опытный покупатель обязательно попытается из маленькой проблемы сделать большую и максимально снизить стоимость.

Как подготовить недвижимость?

Здесь практически отсутствуют отличия между предпродажной подготовкой жилья и коммерческого объекта. Аккуратный мелкий ремонт будет намного эффективнее дорогой реконструкции. Новый владелец имеет на помещение свои планы, что в большинстве случаев приводит к переделкам и новому расположению зон.

Если документальная часть подразумевает нервное напряжение и сравнительно небольшие финансовые затраты, то подготовка самого объекта потребует средств.

На что обратить внимание:

  1. Косметический ремонт. Уборка строительного мусора и максимальное удаление следов своей жизнедеятельности или работы арендаторов. Тщательно убираются наклейки, несанкционированные указатели и надписи. Подкрашиваются и удаляются изъяны стен, пола.
  2. Приводятся в нормальное состояние коммуникации. Должен работать подвод воды, канализация, разводка электросети визуально не иметь следов подгорания и дефектов изоляции.
  3. При необходимости латается ограждение, ремонтируется до вменяемого состояния парковка и другие места для подъезда транспорта.

Оформление купли-продажи

Самый важный и опасный для обеих сторон момент. Разберем все нюансы процесса.

Нужен такой пакет бумаг:

  1. Удостоверения, подтверждающие личность обеих сторон. Если работает посредник, то на него должна быть доверенность от владельца.
  2. Договор купли-продажи. Его разберем отдельно ниже.
  3. Передаточный акт, где указаны все недостатки (если таковые выявлены) и сроки их устранения при необходимости.
  4. От продавца:
    • документы на свою собственность;
    • правоустанавливающие бумаги на землю под строением;
    • набор технических документов:
      • кадастровый паспорт (Госреестр);
      • технический паспорт (БТИ);
      • экспликация на объект (БТИ);
      • выписка из ЕГРН на момент продажи (Госреестр).

Краткий перечень действий, необходимых для успешного проведения сделки:

  1. Предварительная проверка предоставленной документации.
  2. Подписание договора купли-продажи.
  3. Уплата государственной пошлины.
  4. Регистрация договора в государственных органах, получение свидетельства о приобретенной собственности.
  5. Подписание акта приема-передачи.
  6. Перевод счетов за коммунальные услуги на новое лицо.

Договор купли-продажи

В документе обязательно должно быть:

  • паспортные и регистрационные данные юр. лица двух сторон;
  • подробное описание объекта недвижимости с указанием его точной площади;
  • полный юридический адрес с указанием почтового индекса;
  • стоимость помещения;
  • категория недвижимости (основная, входящая в состав иного объекта, пристройка);
  • подробная схема расчета;
  • перечень штрафных санкций при нарушении финансовых обязательств;
  • условия для получения свидетельства о приобретенной собственности.

Налог с продажи

Здесь несколько нюансов:

  • продавец физическое лицо – налог 13% от стоимости;
  • продавец юридическое лицо – налог 2,2%;

В дальнейшем, покупатель платит налог за коммерческую недвижимость:

  • физическое лицо – ставка устанавливается местным советом;
  • юридическое лицо – до 2% от стоимости.

Как продать офис?

Это наиболее распространенное явление сегодня. Офисные помещения около хорошей транспортной развязки или в центре города продаются или сдаются в аренду довольно бойко.

Чтобы выгодно продать объект нужно:

  1. Провести серьезную, качественную работу по оценке.
  2. Грамотно провести рекламную компанию (нюансы описаны выше).
  3. Провести косметический ремонт (обычно такие площади подразумевают быстрое вселение и начало работы).
  4. Документально оформить все перепланировки, которых за время жизни офиса бывает много.

Как продать склад?

Отличий от предыдущего варианта практически нет.

Несколько основных нюансов:

  1. Рекламная кампания строится на удобстве подъездных путей, наличие рядом железной дороги (если имеется). Большую роль играет высота потолка (объем), наличие внутреннего двора для заезда большегрузного транспорта, время постройки.
  2. Оценка проводится по аналогии с рядом стоящими помещениями. Обычно склады находятся кучно в ближайших пригородах и регулярно продаются.
  3. Перед просмотром помещение тщательно убирается, приводится в порядок. Косметический ремонт обычно заключается в визуальном осмотре стен и крыши, латании дыр при необходимости.

Нюансы для инвесторов

Чтобы не лишиться денежных средств, передав их мошеннику, инвестору нужно сделать несколько простых действий:

  1. В договоре купли-продажи прописать получение средств только после получения свидетельства или одновременно с его выдачей.
  2. Нельзя документально занижать стоимость, иначе при возврате в исходное положение «черную» часть средств получить не получится.
  3. Внимательно проверять полномочия продавца, иногда пытаются нажиться арендаторы.
  4. При наличии нескольких собственников, они должны быть указаны в договоре или от некоторых из них получен нотариально заверенный отказ от претензий на имущество.

Что такое коммерческая недвижимость?

Коммерческая недвижимость – это земельный участок или капитальное строение, которые используются для коммерческой деятельности с дальнейшим извлечением дохода от деятельности на ней, сдачи в аренду, инвестиций или иных действий, имеющих под собой законные основания.

Специалисты различают 6 категорий такой собственности:

  1. Недвижимость свободного назначения. Сюда относят гостиницы, заведения общественного питания, спортивные комплексы и другие подобные помещения.
  2. Розничная торговля. Это про магазины и торговые центры с любой направленностью товаров.
  3. Офис. Здания или отдельные кабинеты для офисной работы.
  4. Индустриальные объекты. Эта широкая категория включает в себя заводы, склады и небольшие цеха.
  5. Апартаменты. Популярная аренда квартиры на сутки, недавно появившиеся целые многоквартирные дома, предназначенные для долгосрочной аренды жилья. Даже обычный проект жилого дома на начальном этапе можно отнести к коммерческой недвижимости, но проданные в нем квартиры переходят в жилой фонд.
  6. Социальная. Это бассейны, помещения аэропортов и вокзалов, гольф клубы и другие здания такой же направленности.

Вкладывание средств в недвижимость – очень выгодная инвестиция, которая практически всегда себя окупит. Бывают крупные кризисы, от которых не застрахован никто, но много современных миллиардеров сделали свое состояние на недвижимой собственности, один даже стал президентом США.