Игра на опережение
Автор: Елена Денисенко
Источник: РБК Санкт-Петербург
Реализуя проекты петербургского Сити, девелоперы делают политическую ставку.
- Четвертый по величине, после Москвы, Лондона и Парижа, город Европы, в отличие от лидирующей тройки, до сих пор не имеет не только своего Сити, но и поддерживаемого правительством проекта его строительства. Об этом говорили участники дискуссии «Петербургский Сити. Варианты создания нового делового центра города на базе существующих проектов», проведенной РБК daily в рамках проекта «Будущий Петербург» совместно с Высшей школой менеджмента СПб и петербургским Комитетом по строительству.
Противники идеи немедленного начала работы над проектом петербургского Сити аргументируют свою позицию следующим образом. За последние полтора десятилетия в городе сам собой сложился «распределенный» центр деловой активности — бизнес-центры, разбросанные по разным районам города. А создание дислоцированного Сити сегодня, на этапе экономической рецессии, – несвоевременный вопрос. «Чтобы иметь деловой центр, нужно, как минимум, иметь дела. Хорошо, если к 2015 году мы вернемся на уровень докризисной деловой активности. А дальше, говорят, будет новый кризис. Сначала надо определить, не что мы будем строить, а для кого», – возражает генеральный директор «Механобр-Техника» Леонид Вайсберг.
- С количественной точки зрения, острой нужды в строительстве дополнительных объектов деловой недвижимости в Санкт-Петербурге нет. «Действующих бизнес-центров класса «А» и «Б» в городе – более 2 млн квадратных метров. Если посчитать класс «С», то площадей будет еще больше, около 3,5 млн кв метров. Заполняемость колеблется в диапазоне 50-80%», – поясняет вице-президент ХК «Империя» Елена Смотрова. Однако, по мнению сторонников развития проекта Сити, интересы операторов действующих центров не могут быть определяющими при решении стратегически важных для города вопросов. Количество петербургских офисных центров не переходит в качество. «Если мы сможем осуществить проект петербургского Сити, то те, кто туда сядут – компании с мировым именем, средний или малый бизнес – найдутся. Потому что в городе достаточно устаревших бизнес-центров, инфраструктура которых не отвечает потребностям растущего современного бизнеса. Многие компании работают далеко не в лучших условиях», – считает генеральный директор Холдинга МКД Юрий Воропаев.
Более того, строительство новых офисных зданий сформирует благоприятный деловой климат. «Когда все запланированные деловые центры будет построены, окажется, что процент их заполняемости невысок – 40%, как в Берлине, а не 70%, как в Лондоне. Это приведет к снижению арендной платы, которая сейчас в Петербурге явно завышена. Для сравнения – в Берлине арендатор платит 250 евро в месяц за 1 кв метр в бизнес-центре класса А», – комментирует председатель Комитета по строительству Вячеслав Семененко.
- Влияние на ценообразование – одна из определяющих функций Сити, которая достигается концентрацией 7-8% городской деловой недвижимости на одной территории. Другим обязательным условием, как показывает мировой опыт, является изначальная невысокая стоимость земли, на которой строится Сити. «В интересах бизнеса, затевающего такие проекты – «сесть» на уже существующую инфраструктуру, транспортные потоки и потоки людей. Интересах городского правительства противоположен – вытеснуть строителей Сити за рамки существующей инфраструктуры и заставить развивать депрессивные районы», – отмечает Вячеслав Семененко.
Но ментальность российских деловых кругов такова, что мало кто из крупного бизнеса согласится вынести свой головной офис на периферию города. «Идеальным местом мог бы стать район, не совпадающий с центром Петербурга, так как там масштабное строительство невозможно в силу большого числа ограничений, но географически близкий к нему», – считает исполнительный директор ОДЦ «Охта Центр» Александр Бобков.В городе сегодня развиваются четыре проекта, отвечающих этому требованию. Это «Охта центр», «Морской фасад Санкт-Петербурга», «Невская ратуша» и «ЭкспоФорум» (деловая зона «Пулково»). Причем говорить о концентрации значительного объема деловой недвижимости в одном месте можно только в отношении первых двух: «Невская ратуша» с 360 тыс кв метров офисных площадей претендует, скорее, на звание делового квартала, чем Сити, а «ЭкспоЦентр» задуман как конгресс-центр, что отличается от классической деловой зоны.
Однако но ни «Морской фасад», ни «Охта центр» не соответствует наиважнейшему критерию делового центра современного города – они не обеспечены развитой транспортной инфраструктурой. В перспективе транспортная доступность расположенных на этих территориях офисах будет зависеть от строительства Западного Скоростного Диаметра, Орловского тоннеля, линии метро на намывные территории Васильевского острова, новых мостов через Неву. Другими словами – от того, выполнят ли петербургские власти свои планы и обещания. «Надо в короткое время закончить дискуссии о месторасположении делового центра города. Городским властям нужно определиться с местом и развивать его конкурентные преимущества», – уверен Александр Бобков. «Без гарантированной поддержки властей в области логистики ни один проект делового центра начинать нельзя — это будет не только бессмысленная, но и вредная затея, потому что она ухудшит и без того невозможную транспортную ситуацию, ударив тем самым по интересам горожан», – добавил Леонид Вайсберг.
Руководитель проектов ЦСР «Северо-Запад» Виктория Желтова выделила три сценария развития петербургского Сити. Первый, более быстрый, предполагает наличие у городских властей определенных амбиций, которые позволят, работая на опережение потребностей, сделать Петербург центром принятия стратегических бизнес- решений.
Второй, инерционный, подразумевает медленное и «самопроизвольное» вызревание среднего и малого бизнеса до потребности в специализированном деловом центре. «Худший сценарий – при котором все заявленные на сегодня проекты строительства деловых центров будут реализованы, но назвать петербургским Сити все равно будет нечего», – считает Виктория Желтова. «Создавая проекты Сити, девелоперы делают не экономическую, а политическую ставку — на то, что город будет развиваться быстрее, чем он развивается сейчас. И надо надеяться, что эта ставка сыграет», – резюмировал Вячеслав Семененко. А Валерий Катькало убежден, что бизнес должен демонстрировать проактивную позицию: не ждать, пока в городе созреют условия для масштабных проектов, а масштабными проектами двигать Петербург вперед. «Дальнейшее развитие Петербурга без Сити невозможно», – заключил он.